Источник: ЖКХ Контроль
Муниципальные чиновники в замешательстве: жители уже не являются пассивными потребителями. Растет класс ответственных собственников многоквартирных домов, желающих вернуть незаконно изъятое у них когда-то имущество — подвалы и чердаки.
Все началось с Закона РФ «О приватизации жилищного фонда» №1541-1 от 04.07.1991г., когда граждане, стали приватизировать свои квартиры. В соответствии со статьей 3 этого Закона жильцы многоквартирных домов (МКД) стали собственниками не только своих квартир, но и мест общего пользования. Которые позже стали именоваться как общее долевое имущество. Однако на это имущество свои виды были и у муниципалитетов. И они в силу ошибочного понимания своих прав просто отобрали у жителей эти помещения: подвалы, чердаки, лифтерные. И без какого бы то ни было согласия жителей стали заносить их в реестр муниципальной собственности, сдавать в аренду и даже распродавать. До 2012 года наличие системной проблемы нарушения прав собственников ОДИ нигде и никогда не признавалось. Не поднималась проблема и на уровне профильных ведомств Российской Федерации. Жалобы граждан или их объединений не находили поддержки.
Благодаря инициативе Председателя Правления Костромской региональной ассоциации ТСЖ и ЖСК Андрея Петровича ПИНЧУКОВА, который в свое время дошел до Верховного суда, дело сдвинулось с мертвой точки. У жителей России–собственников квартир, появилась реальная возможность вернуть когда-то утраченное имущество дома.
Недавно Андрей Петрович Пинчуков выступил во Владимире перед общественниками региональной общественной организации «ЖКХ-контроль» и поделился своим опытом такого возвращения:
— Главной целью реформы ЖКХ является побуждение собственника самому обеспечить свое благополучие. Но что получилось в итоге? Задачу собственнику поставили, а имущество забрали. Граждане, утратившие свое влияние на электрощитовые, бойлерные, тепловые пункты, не имеют возможности вести объективный учет или предотвратить незаконные подключения. В домах с отчужденным имуществом собственники квартир не могут делать своевременные ремонты конструкций, менять устаревшее оборудование. Молодые мамы обречены таскать коляски и велосипеды на 9-й этаж, когда колясочная продана. Они не могут эффективно использовать свое общее домовое имущество, накапливая за счет этого средства на капитальный ремонт здания и коммуникаций. Главный аргумент городских администраций, распродающих нежилые помещения многоквартирных домов — пополнение муниципального бюджета. Это единственное оправдание при продаже объектов общего имущества собственников на поверку оказывается ложным.
Мелкий, сиюминутный выигрыш за счет незаконного отчуждения имущества граждан, подвалов или чердаков, выполняющих важную инженерную задачу сохранения самого жилого дома как цельной строительной конструкции, оборачивается для бюджета и граждан дополнительными непредсказуемыми, иногда даже катастрофическими издержками. Известны примеры разрушившихся домов в городе Струнино, во Владимирской области, во Владивостоке, Ярославле. Десятки домов получили менее тяжкие разрушительные последствия из-за раскопки новыми коммерческими собственниками подвалов или строительства мансард.
Имеются такие примеры и в Костроме. Отсутствие диалога с представителями власти нередко выводит людей на митинги, пикеты и другие акции протеста. Однако наиболее эффективной формой отстаивания общественных интересов, в том числе в сфере эксплуатации общедолевого имущества, является объединение собственников, создание специализированных общественных организаций и НКО, лоббирующих интересы жильцов МКД в процессе конструктивного диалога с властью.
Организованное изучение и поиск путей решения данной проблемы начались с создания объединений собственников жилья в крупнейших городах России: Москве, Санкт-Петербурге, Перми, Костроме, Мурманске. Обычно в регионах в качестве правоустанавливающего документа использовалось Решение областного Совета народных депутатов, принятое на основании Президиума Верховного Совета РФ № 3020-1 от 27.12.1991 года о передаче госпредприятий и жилого фонда из Федеральной собственности в муниципальную. Однако в этом и других решениях нет и намека на передачу в муниципальную собственность или собственность Москвы и Санкт-Петербурга каких-либо помещений: подвалов, чердаков или колясочных.
В процессе незаконного отчуждения общедолевого имущества в МКД городские комитеты муниципального имущества ссылались не только на вышеназванный, но и на более широкий круг документов, не имеющих никакого отношения к помещениям, расположенным в жилых домах. Совершенно необоснованно в качестве одного из контраргументов чиновники использовали такую фразу: «вы, жители неправы — такова судебная практика».
При этом реальная судебная практика все больше свидетельствует о правоте собственников. Впервые официально вопрос о защите прав собственников многоквартирных жилых домов в городе Костроме был поднят на собрании областного Совета представителей МКД и ТСЖ, при губернаторе Костромской области 31 января 2012 года. А уже 11 февраля 2012 года тогдашний губернатор Костромской области И.Н. Слюняев на встрече с населением заявил, что колясочные и подвалы будут возвращаться собственникам домов. Это была первая попытка вступления в реальный диалог с властью. Но до партнерского диалога на основе совместного поиска взаимоприемлемого для власти и жителей МКД решения было еще далеко.
22 августа 2012 года состоялось пикетирование здания отдела муниципального имущества, расположенного на площади Конституции в городе Кострома. Участники пикета потребовали отмены аукциона, назначенного на 29 августа 2012 года по продаже технических подвалов, колясочных и лифтовых помещений. И уже 14 сентября 2012 года на заседании Общественной Палаты Костромской области был рассмотрен вопрос «О соблюдении прав на общее долевое имущество собственников многоквартирных жилых домов города Костромы». Совет ОПКО принял рекомендации. В частности, администрации города Костромы было рекомендовано: 1. Приостановить реализацию с торгов спорных помещений, расположенных в многоквартирных жилых домах. 2. Прекратить включение в состав муниципальной собственности новых помещений в многоквартирных жилых домах, имеющих признаки общей долевой собственности. Таким образом была создана специализированная диалоговая площадка в виде Комиссии для пересмотра статуса нежилых помещений, оформленных в собственность муниципалитета и расположенных в многоквартирных жилых домах.
В качестве первоначальной модели для урегулирования спора за помещения, обладающие признаками общего долевого имущества, но зарегистрированные в собственность города, была предложена схема урегулирования спора посредством создания межведомственной комиссии. Она еще не позволяла уйти от судебного разбирательства, но уже давала возможность собственникам сберечь время на большое количество судебных заседаний, сэкономить деньги на пошлине (иметь гарантию возврата), не оплачивать десятки тысяч рублей за судебную строительную экспертизу. Вместе с тем, состоявшееся судебное решение надежно закрепляло права собственников МКД на ОДИ.
Теперь, вместо собственников, на основании решения Комиссии, иски о признании помещения общим долевым имуществом, ранее ошибочно зарегистрированного в собственность города, подает администрация муниципального образования. Но самой эффективной формой восстановления проектного и юридического статуса помещения, является такой механизм, который обеспечивает возврат имущества под общую юрисдикцию собственников дома вообще без обращения в суд, как жителей МКД, так и городской администрации. Такой порядок можно считать идеальной моделью реализации диалога.
Большинство жильцов даже не слышали о том, что у них есть право получать часть прибыли от размещения баннеров и щитов на стене или крыше собственного дома. В то же время те собственники, которые наладили взаимоотношения с арендаторами за счет средств, заработанных на передаче общего имущества в пользование, значительно сократили размер платы на капитальный ремонт. Есть дома, в которых за счет аренды полностью покрываются расходы по содержанию жилья. То есть жители просто не платят этот вид платежа. По статистике, каждая вторая управляющая компания или ТСЖ незаконно распоряжаются общедомовым имуществом собственников МКД. Такое положение может стать поводом для административного или даже судебного разбирательства.
Порядок действий по организации получения средств от использования объектов общего имущества третьими лицами
Шаг 1. Председатель Совета МКД запрашивает в управляющей организации сведения обо всех провайдерах, рекламных организациях и иных арендаторах, использующих объекты общего имущества многоквартирного дома. Запрос может сделать любой собственник, но лучше, если это делает представительный орган дома – Председатель Совета МКД.
Шаг 2. Председатель Совета МКД запрашивает сведения о наличии оснований передачи в пользование объектов общего имущества собственников МКД (протоколы собраний, договора аренды и др.), сведения о размере арендной платы, а также сведения о накоплениях денежных средств за весь период аренды.
Шаг 3. Если Совета МКД в доме нет, необходимо на общем собрании выбрать ответственного для заключения любых договоров аренды со всеми арендаторами, а потом перезаключить договоры на условиях, утвержденных на общем собрании. Предусмотреть обязанность арендатора демонтировать оборудование в случае отказа заключить договор аренды.
Шаг 4. Совет МКД организует общее собрание, на котором необходимо принять решение о направлении денежных средств, поступающих от аренды на капитальный ремонт, на содержание жилья и пр.
Шаг 5. Если информации о законности размещения рекламы или иного оборудования третьего лица на объектах общего имущества МКД отсутствует, следует обращаться в прокуратуру, администрацию района, и пр. контролирующие органы для привлечения виновных лиц к административной ответственности.
Юридическая справка.
Решение о передаче в пользование общего имущества, коим являются стены и крыша дома, должно приниматься общим собранием собственников помещений в доме. Оно должно быть оформлено в виде протокола общего собрания. Такое решение должно быть принято большинством — не менее двух третей голосов от общего числа голосов собственников.
Таким образом, важнейшим инструментом наведения порядка в управлении общим имуществом должна стать инвентаризация нежилых помещений многоквартирных домов. Особую значимость такая инвентаризация приобретает для разработки региональных и индивидуальных программ капитального ремонта. Вместе с тем собственники уже не являются пассивными потребителями. Растет класс ответственных собственников, понимающих что лучшая капитализация личных средств – вложение их в реконструкцию или капитальный ремонт собственного жилища.