Андрей Давыдов
Опубликованный на сайте Центра стратегических разработок 11 октября 2018 года аналитический доклад «Жилищно-коммунальный комплекс: между политикой и экономикой» вызвал острую реакцию экспертов жилищно-коммунального хозяйства (ЖКХ) лишь по одному вопросу: насколько законно введение субсидиарной имущественной ответственности владельцев помещений в многоквартирных домах по долгам своих соседей-неплательщиков за жилищно-коммунальные услуги (ЖКУ) ?
Актуальность вопроса, на первый взгляд, не очевидна: согласно данным Росстата, которые приводит сам автор аналитического доклада, «в III квартале 2017 года фактический уровень собираемости платежей населения достиг 95,6%».
С другой стороны, проблема постоянно растущей задолженности за ЖКУ сегодня оценивается в 1,4 трлн рублей, что превышает, например, прогнозируемый на 2018 год объем всего страхового рынка России (почти 1 трлн рублей).
«Вместе с тем, - справедливо указывает автор аналитического доклада, - стоимость и качество жилищно-коммунальных услуг по-прежнему остаются одной из важных тем, волнующих россиян.»
Таким образом, вопрос о долгах за ЖКУ является определяющим как для государственной стратегии в сфере ЖКХ, так и для всех, кто на практике сталкивается с оплатой ЖКУ – если долги за ЖКУ минимальны, значит, система ЖКХ настроена и функционирует правильно, в т.ч. в техническом, экономическом, юридическом и социальном значениях этого слова.
Однако, стратегическое предложение автора аналитического доклада распределить долги неплательщиков ЖКУ между соседями-собственниками помещений в доме, увы, больше напоминает рецепт приготовления философского камня, чем вариант практического решения проблемы.
Например, можно только представить юридический ужас управляющей организации ЖКХ, которой придется подавать в суд не на единичных неплательщиков ЖКУ, а на большинство (!) собственников помещений в доме, привлекаемых к субсидиарной ответственности на основании закона, инициированного Центром стратегических разработок.
Про неизбежный коллапс работы ФССП в этом случае автор аналитического доклада уже сегодня может получить справку в Счетной палате РФ.
Вместе с тем, откровенная маниловщина, которой является предложение автора аналитического доклада ввести субсидиарную ответственность добросовестных собственников помещений за соседские долги за ЖКУ, не умаляет ценность некоторых выводов.
Например, трудно не согласиться с автором аналитического доклада, что:
- «Жители домов оценивают работу жилищных организаций в первую очередь по наблюдаемым улучшениям, таким как ремонт подъездов, лифтов, улучшение благоустройства территории. Кроме того, большое значение в такой оценке имеет реакция на аварийные ситуации и скорость их устранения. Недостаточность доходов для проведения всех необходимых работ по содержанию жилья и желание зарекомендовать себя перед заказчиками может приводить к тому, что управляющие компании используют средства, полученные от жителей на оплату коммунальных услуг, для улучшения состояния дома.»
- «Ключевым ограничителем в развитии конкурентных отношений в сфере жилой недвижимости играет избыточный административный контроль. В рамках правового регулирования государство пытается компенсировать отсутствие эффективного заказчика на услуги по управлению многоквартирными домами в лице собственников мерами административного контроля со стороны всевозможных контролирующих и инспектирующих органов. По информации управляющих организаций сотни проверок в год стали их рабочей нормой. Управляющие компании отмечают, что непредусмотренные расходы только на устранение последствий этих проверок (например, оспаривание заключений проверок в суде) составляют до 15% доходов и ухудшают финансовое положение организаций.»
- «В отличие от коммунальных услуг, стоимость жилищных услуг в соответствии с законодательством в общем случае не должна регулироваться органами власти, поскольку эти услуги должны предоставляться на конкурентной основе, а их заказчиками должны выступать собственники помещений в каждом отдельном многоквартирном доме. Таким образом, на вопрос о том, сколько платить за содержание каждого дома, обязаны отвечать сами жильцы.»
Говоря проще, проблема долгов за ЖКУ, во-многом, обусловлена недовольством низким уровнем качества и количества жилищных услуг, которые приходится оплачивать собственникам помещений в многоквартирных домах, что затем неизбежно проецируется на оплату коммунальных услуг (ресурсов).
И здесь снова приходится согласиться с автором аналитического доклада, который обозначает вектор реформы ЖКХ, позволяющим решить проблему долгов за ЖКУ:
«Что делать для изменения ситуации? Стратегическая задача – совершить финансовый маневр без существенного изменения объема финансирования: тратить больше на жилищные услуги и меньше – на коммунальные. ... Это означает реальные конкурсные цены на качественное управление недвижимостью...»
Но, как реально добиться улучшения качества и количества жилищных услуг сравнительно быстро и без финансовых вложений со стороны государства ?
Ответ на этот вопрос, как представляется, не так сложен и заключается в необходимости реформы существующей «бизнес-модели» управления многоквартирными домами, которая весьма условно предусматривает «кэшбэк» - возврат собственникам помещений части уплаченных ими денег за некачественно и/или неполностью оказанные жилищные услуги.
Так, во-первых, сегодня имеющие юридическое значение функции по контролю за качеством и количеством жилищных услуг фактически выполняют не собственники помещений, а государственные жилищные инспекции.
Во-вторых, взыскиваемые с управляющих организаций ЖКХ деньги за некачественно и/или неполностью оказанные жилищные услуги априори направляются в бюджет в виде административных штрафов.
В-третьих, судебная практика абстрагируется от оценки доводов должников за ЖКУ о некачественно и/или неполностью оказанных жилищных услугах ввиду действия презумпции: жилищные услуги оказаны должнику качественно и полностью, если иное не подтверждено формально (на практике доступ собственников помещений к таким документам фактически отсутствует).
Таким образом, реформа действующей «бизнес-модели» управления многоквартирными домами должна заключаться в следующем:
- обязательный перевод управляющих организаций ЖКХ на ежемесячную отчетность перед советами многоквартирных домов за качество и количество жилищных услуг (см. п.11 ст.162 Жилищного кодекса РФ)
- предоставить советам многоквартирных домов право решать: принимать без замечаний или с замечаниями ежемесячные отчеты управляющих организаций ЖКХ о качестве и количестве оказанных жилищных услуг (см. п.п.5 п.5 и п.п.4 п.8 ст.161.1 Жилищного кодекса РФ), которые публикуются в ГИС ЖКХ и, соответственно, получают статус судебного доказательства о качестве и количестве жилищных услуг (Общественная палата и ОНФ обеспечивают информационно-экспертную поддержку советам многоквартирных домов при принятии соответствующих решений, акты о нарушении качества/количества или превышения установленной продолжительности перерыва в оказании жилищных услуг составляются советами многоквартирных домов и по своему усмотрению)
- установить, что государственные жилищные инспекции оперативно рассматривают замечания советов многоквартирных домов на ежемесячные отчеты управляющих организаций ЖКХ и определяют размер «кэшбэка» собственникам помещений, который учитывается управляющей организацией ЖКХ в следующем отчетном месяце – соответствующие решения публикуются в ГИС ЖКХ
- финансовый уполномоченный получает полномочие на разрешение жалоб председателей советов многоквартирных домов и управляющих организаций ЖКХ на решения государственных жилищных инспекций о «кэшбэке» в пределах трехлетнего срока исковой давности
- по мере развития контрольных функций советов многоквартирных домов сокращается практика (и персонал) государственных жилищных инспекций по непосредственному контролю за качеством и количеством жилищных услуг, также сокращается количество налагаемых на управляющие организации ЖКХ вышеуказанных административных штрафов
- советы многоквартирных домов и управляющие организации ЖКХ периодически проводят инвентаризацию накопленных долгов за ЖКУ, представляют в государственные жилищные инспекции на утверждение предложения об их урегулировании, решения которых публикуются в ГИС ЖКХ и могут быть обжалованы в судебном порядке.
Реализация предложенной реформы нацелена на создание механизма реального вовлечения собственников помещений многоквартирных домов в процесс управления жильем, что позволит, наконец, сократить долги за ЖКУ, развить конкуренцию в сфере оказания жилищных услуг, а также снизить государственные расходы.